Dal 2025 il bonus ristrutturazioni cambia impostazione: non c’è più una regola unica valida per tutti. L’aliquota della detrazione dipende soprattutto da due elementi:
- su quale immobile fai i lavori (abitazione principale oppure no);
- che rapporto hai con quell’immobile (proprietario/diritto reale oppure semplice detentore, come inquilino o comodatario).
Di seguito una guida semplice e pratica per capire cosa spetta nel 2025–2026 e come programmare correttamente gli interventi.
1) Le aliquote nel 2025–2026
Per il biennio 2025 e 2026 la detrazione è:
- 50% se i lavori riguardano l’abitazione principale;
- 36% se i lavori riguardano altri immobili (seconda casa, casa a disposizione, ecc.).
Il limite massimo di spesa resta 96.000 euro per unità immobiliare.
In pratica: a parità di intervento e di spesa, l’aliquota cambia in base al tipo di immobile.
2) Attenzione: il 50% sulla prima casa non spetta a tutti
Dal 2025 la detrazione “maggiorata” (50% sull’abitazione principale) è riservata a chi ha una titolarità “forte” sull’immobile, cioè:
- proprietà (anche nuda proprietà, proprietà superficiaria), oppure
- un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
Chi è invece un semplice detentore dell’immobile (ad esempio inquilino o comodatario) oppure un familiare convivente che sostiene la spesa, anche se l’immobile è abitazione principale, in genere non può applicare il 50% e resta sull’aliquota ordinaria (36% nel 2025–2026).
3) Che cos’è “abitazione principale” (e quando va verificata)
L’abitazione principale è, in sostanza, l’immobile in cui la persona che lo possiede (a titolo di proprietà o altro diritto reale) dimora abitualmente, oppure in cui dimorano abitualmente i suoi familiari.
Sul “quando” verificare il requisito, conta la situazione:
- all’inizio dei lavori, oppure
- al momento della spesa se la spesa avviene prima.
Un chiarimento importante: se all’inizio l’immobile non è ancora abitazione principale, la maggiorazione può spettare se lo diventa al termine dei lavori. E, una volta riconosciuta, la detrazione può proseguire anche se negli anni successivi l’immobile non è più abitazione principale (secondo i chiarimenti richiamati nella prassi).
4) Cosa cambia dal 2027 (utile per programmare i lavori)
Le aliquote continueranno a ridursi:
- 2027
- 36% per abitazione principale
- 30% per altri immobili
- limite spesa 96.000 euro per unità
- dal 2028 al 2033
- aliquota unica 30%
- limite spesa 48.000 euro per unità
Questo significa che per lavori importanti può essere determinante valutare tempi, stato dell’immobile e capienza fiscale.
5) Novità importante dal 2025: “plafond” detrazioni se il reddito supera 75.000 euro
Dal 1° gennaio 2025 entra in gioco anche un altro elemento: per le persone fisiche con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, è previsto un limite massimo annuo di detrazioni/oneri fruibili, che dipende da:
- livello di reddito,
- numero di figli fiscalmente a carico.
In altre parole: anche se la spesa è corretta e l’intervento è agevolabile, chi ha redditi più alti potrebbe non riuscire a “scaricare” tutta la detrazione attesa, perché può intervenire un tetto complessivo annuale.
In sintesi
- Nel 2025–2026 la detrazione è 50% sulla prima casa e 36% sugli altri immobili (limite 96.000 euro per unità).
- Il 50% è legato anche alla titolarità dell’immobile: proprietà o diritto reale.
- Dal 2025 attenzione al plafond detrazioni se il reddito supera 75.000 euro.
- Dal 2027 e soprattutto dal 2028 aliquote e limiti tenderanno a scendere.