Comprare casa all’asta non sana l’abuso edilizio
L'acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria non salva dall'ordine di demolizione dello stesso, in presenza di abuso edilizio, rimanendo pertanto soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore, lo ha stabilito il Tar di Catanzaro, con la sentenza 26 giugno 2019 numero 1305.
Chi compra in un’asta giudiziaria, ottiene infatti il bene depurato dai debiti e dai pesi giuridici (ipoteche) posti dal precedente proprietario, e il bene si acquista nello stato di fatto in cui si trova.
I vizi edilizi tuttavia rimangono, e cioè continua l’abusività (totale o parziale) o il contrasto con i vicini in materia di distanze, l’unico vantaggio concesso a chi acquista immobili all’asta, nel caso di abusi edilizi, riguarda la possibilità di attivare una procedura di sanatoria, come previsto dall'articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85, il quale prevede che si possa sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare, entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85.
Nella sentenza viene infatti precisato che nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura espropriativa importerebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati. Tale conclusione, peraltro, non può trarsi nemmeno facendo applicazione del principio generale del cd effetto purgativo derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene, effetto che riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui in ipotesi si trovi il bene.
L’unico aspetto espressamente preso in considerazione dal legislatore per l’ipotesi che il bene acquistato sia affetto da illeciti edilizi riguarda la scansione dei tempi per attivare la procedura di sanabilità delle opere. Ai sensi dell’art. 40, ultimo comma, della legge n. 47 del 1985, infatti, “nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”».
Tuttavia la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione(cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128).
