IMU e TASI 2019: come fare con gli immobili in comodato

 IMU e TASI 2019  primo acconto da pagarsi entro il 17 giugno 2019, saldo entro lunedi 16 dicembre 2019.

A partire dal 2016 è stata inserita nel comma 3, dell’art. 13 del d.l. 201/2011, la lettera a) che prevede un nuovo caso di riduzione della base imponibile dell’IMU, e quindi una riduzione dell’importo dovuto, in analogia a quanto già attualmente previsto per gli immobili vincolati e per quelli dichiarati inagibili.

La lettera a) stabilisce, dunque, che la base imponibile dell’IMU sia ridotta del 50% per le unità immobiliari, concesse in comodato dal proprietario (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari). La riduzione della base imponibile non è applicabile in ogni caso per gli immobili di lusso, ossia quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che:

• il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale;
• il contratto sia registrato;
• il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia, o non più di due immobili entrambi nello stesso Comune, uno dei quali adibito a propria prima casa.

Tutte queste condizioni debbono essere contemporaneamente presenti ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, altrimenti questa non può essere riconosciuta.

Attenzione: Le disposizioni in materia di riduzione dell’IMU si applicano anche alla TASI dal momento che, ai sensi del comma 675 dell’art. 1 della legge 147/2013, n. 147, la base imponibile della TASI è la stessa dell’IMU.

Le condizioni per usufruire delle nuove agevolazioni sono state oggetto di una circolare del Dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia (la 1/DF del 17 febbraio 2016), che ha esaminato le norme in dettaglio e dettato le regole applicative. Per quel che riguarda dunque il requisito del possesso di “un solo immobile” in Italia, nella circolare è stato precisato che la disposizione si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione. Lo stesso, ovviamente, anche per il possesso delle pertinenze,
in quanto non possono considerarsi immobili ad uso abitativo.

In riferimento alle pertinenze, peraltro, la stessa circolare sottolinea che nel caso in cui il comodato riguardi non solo l’immobile per uso abitativo ma anche le sue pertinenze, anche a queste si applica la riduzione della base imponibile nel rispetto delle disposizioni previste per la prima casa. Quindi l’agevolazione è ammessa nella misura massima di una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6, C/7 anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Per cui se ad esempio, oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili indicati, mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6).

Un altro caso affrontato dalla circolare è quello del possesso, oltre all’immobile da cedere in comodato, di un immobile ad uso abitativo che però è definito come rurale ad uso strumentale, ai sensi dell’art. 9, comma 3-bis, del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557. Le norme considerano come strumentale anche l’immobile destinato “ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento”. Il possesso di un immobile di questo tipo, sottolinea la circolare, non è comunque di ostacolo alla riduzione dell’IMU su quello concesso in comodato poiché la legge lo considera strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo tout court.
Per quel che riguarda invece i casi di comproprietà, l’agevolazione può essere riconosciuta in riferimento alla situazione di ciascun singolo comodante (ossia se possiede o meno altri immobili per uso abitativo e a seconda della loro ubicazione), in riferimento alla sua quota di possesso.

Altra condizione indispensabile per ottenere l’agevolazione è la registrazione del contratto di comodato. Il comodato in quanto tale può essere redatto in forma verbale o scritta. Ai fini IMU e TASI, occorre tenere presente l’art. 9, comma 2, del d.lgs. 23/2011, in base al quale l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. Quindi per beneficiare dell’agevolazione sin dal mese di gennaio, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato stipulato entro il giorno 16 e registrato entro il 15 febbraio. In ogni caso l’agevolazione, come espressamente previsto dalla circolare 1/DF, ha valore dalla data del contratto e non da quella della registrazione, sempre che sia rispettato il requisito della residenza e dell’uso diretto dell’ammobile avuto in comodato.