Risoluzione mutuo consenso compravendita immobili: attenzione alla tassazione
Qual'è la corretta tassazione, ai fini dell'imposta di registro, da applicare all'atto di risoluzione per 'mutuo consenso' della compravendita immobiliare? Il dubbio è stato risolto dall'Agenzia delle Entrate con la Risposta all'interpello 439 del 28 ottobre 2019 allegata a questo articolo
Nel caso di specie, l'istante ha venduto il diritto di piena proprietà per la quota indivisa di 1/2 e il diritto di nuda proprietà per la residua quota indivisa di 1/2, di un'abitazione. Successivamente, le parti hanno deciso di non dar corso al pagamento del corrispettivo pattuito, ma di procedere alla stipula di un contratto di risoluzione per 'mutuo consenso', senza corrispettivo, del precedente contratto di compravendita.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'articolo 1372 del Codice civile stabilisce che "Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge". Ai fini fiscali, occorre distinguere
- l'ipotesi di clausola risolutiva espressa, contestuale al contratto originario o entro il secondo giorno dalla stipula del contratto,
- dall'ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale, optino per la risoluzione del medesimo contratto originario.
Ciò in quanto, nel primo caso, si applica l'imposta proporzionale solo se
- per la risoluzione è previsto un corrispettivo
- sull'ammontare di quest'ultimo;
in caso contrario, si applica l'imposta in misura fissa.
Nella diversa ipotesi in cui la risoluzione dell'originario contratto sia realizzata mediante apposito negozio, la citata disposizione prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all'eventuale corrispettivo della risoluzione.
Su tale tema, può essere utile anche fare riferimento anche alle recenti ordinanze della Corte di Cassazione che, per la tassazione della risoluzione, ai fini dell'imposta di registro, ritiene rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell'accordo originario.
Nel caso di specie, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, l'atto di risoluzione per mutuo consenso rientri nell'ambito di applicazione
- dell'imposta di registro in misura proporzionale del 9%
- delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna.
